Miért érdemes a lakáshitelt kiváltani?
A lakáscélú forinthitelek átlagos hitelköltség mutatója a végtörlesztéssel egybe eső időszakon, 2011 utolsó és 2012 első negyedévében, jelentősen megugrott. A csúcsot a 2012. áprilisi 12,37 százalék jelentette. A végtörlesztés miatt ebben az időszakban sok új hitelt folyósítottak a bankok, így viszonylag széles réteg lehet érintett a hitelkiváltásban.
Több mint két éve, hónapról hónapra azonban folyamatosan csökken a lakáscélú hitelek átlagos hitelköltség mutatója, a 2012 áprilisában mért 12 százalékot meghaladó szintről 2014 áprilisára 7,5 százalék körülire. „A lakáshitel felvétel egy hosszú távú döntés, az átlagos futamidő 2013-ban használtlakás vásárlás esetén 14-, újépítésű lakás vásárlás esetén 16 év volt” – mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center ügyvezető igazgatója. – „Ugyanakkor a hitelfelvételre nem egy egyszeri eseményként kell tekinteni, a futamidő alatt időről-időre érdemes felülvizsgálni a hitel feltételeit, mivel könnyen előfordulhat, hogy az aktuális feltételek jóval kedvezőbbek az eredeti kondícióknál, ahogy ezt a mostani időszakban is tapasztaljuk.”
A hitelkiváltás lépésről-lépésre
Az időtartama lehet néhány hét vagy 1-1,5 hónap is akár.
Értékbecslés: a bank általában újból felméri az ingatlant, a pénzkihelyezés kockázata miatt. Ennek díja az ügyfelet terheli, azonban a bank akciós jelleggel átvállalhatja ezt. Ezt követi a hitelbírálat kb egy két hétig tart: az ügyfél jövedelmi helyzete, KHR státusza, egyéb fizetési kötelezettségei, családi helyzete, egyéb szempontok, ill. az ingatlan alapján történik. Esetleges hiánypótlások bekérése.
Szerződéskötés: normál esetben ez gyorsan lezajlik; a bírálatot követő 1-3 napon belül.
Folyósítás: a feltételei hasonlóak, mint más hitelnél; közjegyzői okirat, biztosítás.
Nem csak a végtörlesztés körüli időszakban felvett hitelek esetében lehet érdemes elgondolkodni a hitelkiváltáson. Bár a jelenlegi átlagos hitelköltség mutató még nem érte el a CHF vagy EUR hiteleknél tapasztalt válság előtti szintet, az azóta bekövetkezett forintgyengülés miatt a forintban kifejezett törlesztő részlet emelkedett, így az ilyen hitelek esetében is érdemes végigszámolni, hogy megéri-e a kiváltás.
Mit érdemes kiváltani?
2011 negyedik és 2012 második negyedéve között összesen 222,6 milliárd forintnyi új lakáscélú hitelt helyeztek ki a bankok a lakosságnak, átlagosan 11,8 százalékos átlagos hitelköltség mutató mellett. Az ebben az időszakban kihelyezett hitelek esetén feltétlenül érdemes megvizsgálni a hitelkiváltás lehetőségét.
„Az egyik kulcskérdés, hogy a felvett hitelnek milyen kamatperiódusa van, azaz mikor fog átárazódni, mikor lesz érezhető a havi törlesztő részletekben a kamatok csökkenése” – tette hozzá Bánfalvi László. – „Abban az időszakban is elérhetőek voltak 6 hónapos kamatperiódusú hitelek, de ugyanúgy léteztek 3, 5 vagy 10 évesek is a banki ajánlatokban. Ez utóbbiak esetében, mivel itt még nem változott a kamat, érdemes kiszámolni, hogy egy hitelkiváltással hogyan változnának a havi törlesztő részletek.”
A hitelkiváltás esetén nem szabad megfeledkezni a váltás költségeiről, úgy, mint a régi hitel visszafizetése után fizetendő előtörlesztési díjról, illetve a régit kiváltó hitel felvételéhez kapcsolódó díjakról. Ezeket, ahol lehet, érdemes a fennálló tőketartozáshoz hozzáadni és így meghatározni a kiváltó hitel nagyságát, valamint az új törlesztő részletet. A régi és az új törlesztő részletet összevetve, valamint az egyéb költségeket levonva lehet megállapítani, hogy kifizetődő-e a hitelkiváltás.
Néhány, 2011 végére, illetve 2012 elejére vonatkozó, valós hitelajánlat alapján számolt példán jól látható, hogy akár havi 40.000 – 50.000, azaz évi 480.000- 600.000 forinttal is csökkenhet a jelenlegi kondíciók mellett felvett kiváltó hitellel a törlesztő részlet. A számolásokban egy, az adott időpontban 20 évre felvett, 10 milliós forintos hitel jelenleg elérhető kiváltását modelleztük.
A kiváltás időpontja 2014. június, az előtörlesztési díjat – ami egy átlagosnak mondható, a fennálló tőketartozásra vetített 1 százalékos díj -, tartalmazza az új hitel összege. A hitelfelvevő közepes adósminősítéssel rendelkezik, a hitel futamideje a kiváltással változatlan marad.
„A kiváltó hitel felvételének egyszeri költségei minden banknál eltérőek, de a törlesztő részletekben mutatkozó különbségek alapján egyértelmű, hogy a kiváltás e hitelek esetében nagyon gyorsan megtérül” – említette Bánfalvi László. Sok esetben, leginkább akciók esetén elengedik ezeket a költségeket a pénzintézetek, de van, amikor eléri a százezres összeget is a kiváltás költsége – tette hozzá a szakértő.
Jó tudni
Ma már létezik olyan konstrukció, ahol nem szükséges jövedelemigazolást vinni, hanem elegendő néhány havi bankszámla kivonat
Fennálló tartozás igazolást általában minden bank kér, de van olyan ahol erre egyáltalán nincs szükség,
Ingatlan értékbecslés alapvető feltétel minden jelzáloghitelnél, de egyszerűsített konstrukciónál erre sincs már szükség, ami jelentősen gyorsítja és olcsóbbá teszi a váltást,
Az LTV arányra (hitel/ingatlan érték mutató) minden bank igen szigorúan ügyel, ebben nincs rugalmasság, így ha ez a mutató 80% felett van, akkor gyakorlatilag nincs lehetőség hitelkiváltásra, vagy pótfedezettel
Külföldi (pl. osztrák) banki hitelek kiváltása mindig problémás, ezekre eltérő eljárásrend vonatkozik
Az eredeti hitel szereplőit továbbra is be kell vonni az új hitelbe
A kiváltással a hitelösszeg csak kiemelt esetben emelkedhet
Aktív vagy passzív KHR státusz nem elfogadható
A tulajdoni lapon található egyéb terhek vagy végrehajtásos tételek a kiváltást nagymértékben akadályozzák.
A hitelkiváltás devizaalapú hitelek esetében is reális alternatíva lehet a folyamatosan csökkenő átlagos hitelköltség mutatók mellett. Egy 2007-ben 15 évre felvett, 30.000 svájci frank összegű svájci frank alapú hitel 240 forintos frank árfolyamon történő kiváltásával, a 2014 első negyedévében ajánlott feltételek mellett, az eredeti hitelkondíció függvényében, havonta 6000 és 16.000 forint, éves szinten pedig 72.000-192.000 forint közötti megtakarítást lehet elérni.
„A devizaalapú hitelek kiváltásánál mindig figyelembe kell venni, hogy a forintalapú hitellel történő kiváltással a fennálló tőketartozás az adott napi árfolyamon kerül forintosításra. Ezzel az adós egyrészt megszabadul az árfolyamkockázattól, tehát a tartozása és a törlesztő részlete az árfolyammozgással összefüggésben nem nőhet tovább, de az árfolyamveszteséget a teljes tőkén realizálja, magyarán elveszti annak az esélyét, hogy később az árfolyam kedvező alakulásával a tartozása is csökkenjen” – hívta fel a figyelmet Bánfalvi László.
„A hitelkiváltáshoz kapcsolódó kalkulációkat néhány alapadat megadásával könnyen el lehet végezni, így érdemes rendszeres időközönként, akár egy hitelközvetítő/tanácsadó segítségét is igénybe véve, felülvizsgálni a meglévő hitel kondícióit.”
