Átrendeződött Budapest ingatlanpiaca, de a XIII. kerület továbbra is a legkeresettebb városrészek közé tartozik, ahol az új építésű lakások négyzetméterára már 1,6 millió forint körül alakul. Közben a budai oldalon a használt lakások átlagos négyzetméterára is 1,8 millió forint közelébe emelkedett, ami jól mutatja, hogy a fővárosban továbbra is a jó lokációért és az élhető környezetért fizetnek a legtöbbet a vevők.
Elszálltak a lakásárak Budán, de a XIII. kerület maradt a legkapósabb. Forrás: Unsplash
A zöldebb környezet felé fordulnak a vevők Budapesten
Egy év alatt érezhetően átalakult Budapest ingatlanpiaci érdeklődési térképe, de a XIII. kerület továbbra is megőrizte vezető pozícióját a vevők körében. A Duna House közlése szerint Angyalföld népszerűségét továbbra is a jó közlekedés, a fejlett infrastruktúra és a széles kínálat támogatja, ezért 2025 márciusa óta szinte folyamatosan ez a városrész számít a legkeresettebbnek. A friss piaci adatok ugyanakkor azt is mutatják, hogy a budai zöldövezetek iránt nőtt az érdeklődés, miközben több belső pesti kerület és Újbuda veszített korábbi lendületéből.
A budai zöld kerületek erősödtek, a belső pesti városrészek visszacsúsztak
A Duna House szerint az elmúlt egy év legfontosabb változása az volt, hogy a II. és a XII. kerület egyre vonzóbbá vált a vásárlók számára. A kereslet eltolódása mögött az állhat, hogy a vevők nagyobb értéket tulajdonítanak a zöld környezetnek, a nyugodtabb lakókörnyezetnek és a magasabb életminőségnek. Ezzel párhuzamosan több belső pesti kerület, illetve a XI. kerület is hátrébb került az érdeklődési rangsorban. A Duna House korábbi és friss kerületi adatai alapján a piac egyre érzékenyebben reagál arra, ha egy adott városrész árszintje elszakad a fizetőképes kereslettől.
Miért maradt ennyire erős a XIII. kerület?
A XIII. kerület stabil helyzete mögött több tényező áll. Angyalföld egyszerre kínál jó közlekedési kapcsolatokat, erős szolgáltatási hátteret, irodai és lakóövezeti jelenlétet, valamint széles lakáskínálatot a használt és új építésű szegmensben is. A Duna House februári barométere is azt rögzítette, hogy Budapesten továbbra is a XIII. kerület a legnépszerűbb a lakásvásárlók körében. Ez arra utal, hogy a kerület nem pusztán átmeneti kedvenc, hanem tartósan erős, kiegyensúlyozott piaci célpont.
A IX. kerületben a fejlesztések és a lokáció is tartja az árakat
A IX. kerület továbbra is Budapest egyik legizgalmasabb ingatlanpiaci célpontja, amit nemcsak a jó elhelyezkedése, hanem a folyamatos új beruházások is támogatnak. Ferencvárosban egyszerre van jelen a belvároshoz közeli, jól kiadható lakások iránti befektetői kereslet és az új építésű projektek erős kínálata. Ez pedig stabilan magasan tartja az árszintet.
A kerület vonzerejét erősíti a kiváló közlekedés, a Duna közelsége, az egyetemek jelenléte és a megújuló városrészek folyamatos fejlődése is. A piaci becslések szerint a IX. kerületben a használt lakások négyzetméterára nagyjából 1,34–1,5 millió forint között alakul. Az új építésű projektek ennél magasabb árszinten jelennek meg. Ez jól mutatja, hogy a jó lokalizáció és a sok új fejlesztés együtt továbbra is erős keresletet biztosít Ferencvárosban.
A fővárosi lakásoknál átrendeződött a kereslet. Forrás: Unsplash
Az árak is átírják a keresletet, ezért szorulhatott háttérbe Újbuda
A budapesti kereslet átrendeződését nemcsak az életmódbeli szempontok, hanem az áremelkedés is erősen befolyásolja. A Duna House szerint a XI. kerület esetében különösen az új lakások iránti kereslet hajtotta felfelé az árakat, ami egy idő után már szűkítheti a potenciális vevők körét. A kínálati árszint túl messzire kerül a fizetőképes kereslettől, a korábbi növekedés megtorpanhat. Ez magyarázhatja, hogy több korábban népszerű városrész iránt mérséklődött az érdeklődés, miközben más kerületek előre tudtak lépni.
Hol a legdrágább és hol a legolcsóbb a négyzetméterár Budapesten?
A Duna House 2026 februári értékesítési adatai alapján Budapesten a használt téglalakásoknál Buda a legdrágább nagyobb piaci zóna. Itt az átlagos négyzetméterár 1,651 millió forint fölött alakult. Bár többségében 1,8 milliós négyzetméterárral találkoznak a vevők a budai régióban. A pesti belvárosban ugyanez az átlag 1,285 millió forint volt. De vevők kedvenc kerületeiben az 1,6 milliós négyzetméterárak dominálnak. Ezzel szemben Pest külsőbb területein 1,172 -1,3 millió forint körüli árszint dominált. Vagyis ha a fővárosi nagyobb térségeket nézzük, a legmagasabb átlagos négyzetméterár Budán, a legalacsonyabb pedig Pest külsőbb kerületeiben volt.
Ha külön a belvárosra szűkítjük a képet, a pesti belső kerületek továbbra is a főváros legdrágább részei közé tartoznak. A Duna House korábbi, belvárosi fókuszú elemzése szerint a VI. kerületben a használt téglalakások átlagos ára 2025 végén és 2026 elején már meghaladta az 1,3 millió forintot négyzetméterenként, ami jól mutatja, hogy a belvárosi lokációk továbbra is prémiumot élveznek. A teljes budapesti piacon nem a belváros, hanem a budai használt téglalakás-szegmens mutatta a legmagasabb átlagárat a legfrissebb tranzakciós adatok szerint.
A budapesti piac egyre szelektívebb
A Duna House barométere szerint a vevők ma már gyorsabban és tudatosabban döntenek, de sokkal érzékenyebbek az ár-érték arányra. A fővárosban a jó lokáció továbbra is felárat ér, de nem minden kerület drágult korlátlanul. A túlzott áremelkedés a kereslet visszaesését hozhatja, különösen azokban a városrészekben, ahol az új lakások árszintje már sok vevő számára nehezen elérhető. Ezért fordulhat elő, hogy miközben a XIII. kerület stabilan az élen marad, a budai zöld kerületek erősödnek, és néhány korábbi pesti favorit fokozatosan veszít a lendületéből.
Mit mutat az ingatlanpiac mostani átrendeződése?
A mostani piaci kép alapján Budapest ingatlanpiaca nem egységesen mozog. A kereslet egy része továbbra is a jól megközelíthető, szolgáltatásokkal ellátott városrészeket keresi, mások viszont egyre inkább a zöldebb, nyugodtabb budai környezet felé fordulnak. Az eladók számára ez azt jelenti, hogy a korábbi automatikus drágulás helyett egyre fontosabbá válik a reális árazás. A vevők számára pedig azt, hogy a kerületek közötti különbségek tovább nőhetnek, és a döntésnél ma már legalább annyira számít a fizethetőség, mint a lokáció presztízse.
Jelen írás kizárólag tájékoztatási célt szolgál. A cikkben megjelenő információk nyilvánosak és mindenki számára elérhető adatok alapján kerültek felhasználásra.
Címlapkép forrása: Unsplash
