Donald Trump új tervekkel rukkolt elő. Az elnök bejelentése szerint az amerikai kormány 200 milliárd dollár értékben vásárolna jelzálogkötvényeket, hogy csökkentse a lakáshitel-kamatokat és enyhítse a lakhatási terheket. A bejelentésre élénken reagáltak a jelzáloghitelezők részvényei, miközben a szakértők óvatosságra intenek a lépés hosszabb távú hatásait illetően.
Lakáspiaci fordulatot ígér a 200 milliárd dolláros jelzálogkötvény-vásárlás
Az amerikai jelzáloghitelezőkhöz és lakáspiachoz kötődő részvények látványosan erősödtek, miután Donald Trump bejelentette, hogy az adminisztráció 200 milliárd dollár értékben jelzálogfedezetű kötvények (mortgage bondok, MBS)vásárlását kezdeményezi a lakhatási költségek csökkentése érdekében. A terv lényege, hogy a Fannie Mae és a Freddie Mac, amelyek a kormányzati felügyelet alatt álló jelzálog finanszírozási óriások, hajtják majd végre a vásárlást. Ez elvileg a jelzálogkamatok és a havi törlesztők mérséklődésén keresztül megfizethető helyzetet teremt a piacon a vevők részére – számolt be a bejelentésről és az azt követő reakcióról a Reuters.
Mi a bejelentés lényege, és kik vásárolnák a kötvényeket?
A Reuters beszámolója szerint Trump közösségi médiában tett bejelentését követően a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség (FHFA) vezetője, Bill Pulte jelezte, a vásárlás végrehajtója a Fannie Mae és a Freddie Mac lesz. A program céljaként a kormányzat a jelzálogkamatok és havi fizetnivalók csökkentését nevezte meg, ami a lakhatási költségek enyhítésén keresztül élénkítheti a keresletet.
Fontos részlet, hogy a Reuters szerint Pulte nem adott részletes ütemezést vagy végrehajtási paramétereket, ugyanakkor „komolynak” nevezte a szándékot. A cikkekben megjelenő adatok alapján a program finanszírozásáról és pontos piaci mechanikájáról (milyen típusú MBS, milyen tempóban, milyen árhatás mellett) egyelőre kevés a publikus információ.
Miért ugrottak a hitelezők és lakáspiaci cégek részvényei?
A piaci reakció mögött az a várakozás áll, hogy ha az MBS-ek iránt megnő a kereslet egy nagy vevő megjelenésével, akkor a kötvények ára emelkedhet, a hozamuk csökkenhet. Ez pedig lefelé nyomhatja a jelzálogkamatokat. A hírre egyébként öbb jelzáloghitelező és lakáspiaci részvény (például Rocket, UWM, loanDepot, Opendoor), valamint egyes homebuilder papírok is jelentősen erősödni kezdett.
A bejelentés a hitelpiaci „hangulatra” is hatott. A Reuters szerint a lépés szűkítheti a 30 éves jelzálogkamat és a 10 éves amerikai állampapírhozam közötti különbséget (a „mortgage spreadet”). Ha ez a felár csökken, az gyakran közvetlenül is megjelenhet a lakossági hitelkamatokban.
Hogyan hat a jelzálogkötvény vásárlás a kamatokra a gyakorlatban?
A jelzáloghitelek árazásában kulcsszerepe van annak, hogy a bankok a kihelyezett hiteleket milyen feltételek mellett tudják továbbértékesíteni vagy értékpapírosítani. A Fannie Mae és a Freddie Mac által támogatott (agency) jelzálogpapírok piacán egy nagyméretű vásárlási program elméletileg csökkentheti a befektetők által elvárt kockázati prémiumot, és így mérsékelheti a hitelkamatok egyik fontos összetevőjét.
Ugyanakkor a program csak korlátozott kamatcsökkentő hatással járhat. Például nagyságrendileg 10–15 bázisponttal mérsékelheti a hitelköltséget. Ez önmagában nem biztos, hogy hirtelen egy csapásra megoldja a megfizethetőségi problémát.
Emelkednek a lakásárak, vagy nő a kereslet?
A bejelentés fogadtatása nem egyöntetű. A Brian Jacobsen (Annex Wealth Management) arra figyelmeztetett, hogy a kamatcsökkentés keresletélénkítő hatása akár vissza is üthet. Ha több vevő jelenik meg a piacon, míg a kínálat szűk, az az árakat újra felfelé tolhatja. Más szóval, ha a havi törlesztő csökkenhet, de a lakásárak emelkednek.
Hasonlóan óvatosan értékeli a helyzetet több elemzői megszólalás is. Az amerikai lakáspiaci problémák egyik gyökere továbbra is a kínálat korlátozása. Amit az építési, szabályozási tényezők okozhatnak.
Mit jelent mindez a Fannie és Freddie jövője szempontjából?
A programnak van egy kevésbé látványos, de a pénzügyi piacok számára fontos mellékszála. Mégpedig a két jelzálogóriás (Fannie Mae, Freddie Mac) esetleges privatizációja/IPO-ja körüli várakozásokra is hatással lehet a döntés. Elemzők szerint ha a kormányzat a GSE-ket (government-sponsored enterprises) gyakorlati gazdaságpolitikai eszközként használja. Például lakáspiaci programok finanszírozására, Így csökkenthet az, hogy belátható időn belül kikerüljenek az állami kontroll alól.
Egyébként a két intézmény 2008 óta áll kormányzati felügyelet (conservatorship) alatt, és bár időről időre felmerül a privatizáció gondolata. A mostani lépés több értelmezés szerint inkább a status quo fennmaradásának irányába mutat.
Jelen írás kizárólag tájékoztatási célt szolgál. A cikkben megjelenő információk nyilvánosak és mindenki számára elérhető adatok alapján kerültek felhasználásra.
Címlapkép forrása: Unsplash
